Comparer le deuxième trimestre 2026 à celui de 2025 exige quelques précautions. Un an auparavant, l’anticipation de la fin de plusieurs mesures fiscales temporaires, au 30 juin 2025, avait provoqué un afflux exceptionnel de transactions. Ce pic avait également exercé une pression temporaire à la hausse sur les prix.

Les baisses annuelles observées aujourd’hui traduisent donc en partie le contrecoup de cette activité inhabituelle. Elles ne suffisent pas, à elles seules, à conclure à une nouvelle dégradation généralisée du marché. Derrière les indicateurs nationaux, les trajectoires de l’existant, du neuf et de la location restent néanmoins très différentes.

Les ventes d’appartements existants retrouvent des niveaux proches d’avant-crise

Au deuxième trimestre 2026, 1 274 appartements ont été vendus au Luxembourg. Ce nombre progresse de 8,2 % par rapport au trimestre précédent, mais recule de 33,9 % sur un an.

Le marché des appartements existants concentre l’essentiel de cette activité, avec 1 049 ventes. Il apparaît désormais proche des standards observés avant la crise, signe d’un retour à un fonctionnement plus régulier après les fortes fluctuations des dernières années.

La situation reste beaucoup plus difficile pour les appartements en construction. Avec seulement 225 ventes au deuxième trimestre, ce segment affiche un volume inférieur de près de 68 % à la moyenne des deuxièmes trimestres de 2017 à 2021. La normalisation du marché résidentiel ne s’accompagne donc pas encore d’une reprise solide du neuf.

Le marché des maisons demeure lui aussi en retrait. Les 709 transactions enregistrées au deuxième trimestre 2026 restent sensiblement inférieures à la moyenne de 909 ventes observée au même trimestre entre 2017 et 2021.

Des prix en baisse sur un an, mais en légère hausse sur le trimestre

L’indice général des prix des logements recule de 2,2 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Il progresse toutefois de 1,1 % par rapport au premier trimestre 2026. Cette double lecture souligne l’importance du point de comparaison : le recul annuel reste largement influencé par le niveau exceptionnel atteint un an auparavant.

Les appartements existants présentent les signes les plus nets de stabilisation. Leurs prix augmentent de 1,3 % sur le trimestre et diminuent légèrement de 0,6 % sur un an. Après les corrections marquées de 2023, les variations sont devenues plus modérées.

Pour les maisons existantes, le recul est plus prononcé : leurs prix baissent de 3,7 % sur un an et de 0,5 % par rapport au trimestre précédent.

Les appartements en construction connaissent, quant à eux, une hausse trimestrielle de 3,9 %, tout en restant 2,5 % sous leur niveau du deuxième trimestre 2025. Cette progression doit être interprétée avec prudence. Le faible nombre de transactions rend les évolutions du neuf plus volatiles et limite la portée d’un rebond observé sur un seul trimestre.

Les loyers annoncés des appartements repartent à la hausse

Sur le marché locatif, la tendance est différente. Les loyers annoncés des appartements progressent de 5,8 % sur un an et de 0,6 % sur le trimestre. Leur hausse dépasse ainsi largement l’inflation générale, qui atteint 2,4 % sur la même période.

Après une relative stabilisation en 2024 et au début de 2025, les loyers demandés pour les appartements connaissent donc une nouvelle accélération.

Le premier focus de cette édition rappelle toutefois une distinction essentielle : les loyers annoncés correspondent aux montants demandés dans les annonces pour de nouveaux contrats. Ils ne mesurent pas les loyers effectivement payés par l’ensemble des locataires. L’indice des loyers en cours de bail, calculé par le STATEC, augmente pour sa part de 1,3 % sur un an.

L’écart entre ces deux indicateurs met en évidence des conditions différentes selon que l’on occupe déjà un logement ou que l’on en recherche un nouveau. Les contrats existants évoluent plus progressivement, tandis que les loyers proposés à la relocation réagissent davantage aux tensions du marché.

La publication avance une explication à cette divergence entre vente et location : la hausse des taux d’intérêt a réduit la capacité d’emprunt des ménages et a pu reporter une partie de la demande vers la location, dans un contexte d’offre locative limitée. La correction des prix de vente ne s’est donc pas accompagnée d’une baisse comparable des loyers annoncés.

Les chambres meublées prennent une place croissante

Le développement des chambres meublées constitue une autre évolution notable. Elles représentent désormais environ 14 % de l’offre locative, contre moins de 3 % au début des années 2010, et restent principalement concentrées dans la capitale et le sud du pays.

Leurs loyers annoncés progressent encore de 4,9 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Sur une période plus longue, entre 2010 et 2025, leur indice a augmenté de 102,6 %, contre 83 % pour les appartements et 76,9 % pour les maisons.

Ces chiffres permettent de comparer les dynamiques dans le temps. Ils ne doivent toutefois pas conduire à comparer directement les niveaux de loyers au mètre carré : une chambre meublée donne généralement accès à des espaces communs, comprend du mobilier et présente une surface privative plus réduite.

Des indices régionaux pour mieux comprendre les différences territoriales

Le second focus explore l’intérêt d’un indice régional des prix des logements. Il distingue la région de la capitale, comprenant Luxembourg-ville, Hesperange, Bertrange, Strassen et Walferdange, du reste du pays.

Pour les appartements existants, les évolutions sont relativement proches à long terme. Entre le premier trimestre 2015 et le deuxième trimestre 2026, les prix progressent de 70,8 % dans la région de Luxembourg, contre 73,7 % dans le reste du pays. Cette proximité masque néanmoins des différences ponctuelles : entre 2018 et 2020, la hausse avait été plus rapide autour de la capitale, avant un rapprochement des trajectoires à partir de 2024.

L’écart est beaucoup plus marqué pour les appartements vendus en état futur d’achèvement, ou VEFA. Sur la même période, leur indice augmente de 113,2 % dans la région de Luxembourg, contre 74,2 % dans le reste du pays.

La publication évoque notamment une pression potentiellement plus forte sur le foncier constructible dans les communes les plus attractives et une concentration des nouveaux projets dans les zones où la demande reste élevée. Là encore, la faiblesse des transactions depuis 2023 impose une lecture prudente des variations récentes.

Ces indicateurs territoriaux permettent d’affiner le diagnostic national. Au deuxième trimestre 2026, le retour à un marché plus régulier se dessine surtout dans l’existant. La faiblesse persistante des ventes de logements neufs et l’accélération des loyers annoncés montrent que cette stabilisation ne résout pas encore les tensions sur l’accès au logement.